Visiter un bien en viager : précautions essentielles

Le viager séduit par son prix d'achat réduit — mais il comporte des spécificités qui demandent une vigilance particulière. Voici comment visiter un bien en viager sans mauvaises surprises.

Comprendre le viager avant de visiter

Le viager, c'est :

• Un bouquet : somme versée comptant à la signature
• Une rente viagère : versement mensuel ou annuel jusqu'au décès du crédirentier
• Un droit d'usage et d'habitation (DUH) : le vendeur reste dans les lieux (viager occupé) ou les libère (viager libre)

Viager occupé : vous ne pouvez pas habiter le bien ni le louer. Vous percevez une rente, mais le vendeur reste chez lui.

Viager libre : vous disposez du bien immédiatement, mais la rente est plus élevée.

Les questions à poser au notaire

Avant la visite, demandez :

• L'âge du crédirentier : détermine la durée probable de la rente
• Le montant du bouquet et de la rente : et leur indexation (généralement sur l'indice INSEE)
• Les charges : qui paie quoi ? (généralement le crédirentier en occupé, l'acheteur en libre)
• Les travaux : qui les prend en charge ? (gros œuvre = acheteur, entretien courant = crédirentier en occupé)

La visite : ce qui change

En viager occupé, vous visitez un bien habité. Respectez :

• L'intimité du vendeur : ne critiquez pas la décoration, l'agencement
• L'état réel du bien : regardez au-delà des meubles, vérifiez les murs, les sols, les fenêtres
• Les travaux à prévoir : ils seront à votre charge (gros œuvre)

Demandez à voir :

• Les factures de charges récentes
• Les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb)
• L'état de la copropriété (travaux votés, fonds de travaux)

Le calcul de la rentabilité

Le viager est un calcul actuarial. Pour évaluer la rentabilité :

• Valeur vénale du bien : prix du marché sans le viager
• Droit d'usage et d'habitation : valorisé à 23% de la valeur vénale par tranche de 10 ans d'occupation (barème fiscal)
• Bouquet + rente capitalisée : doit être inférieur à la valeur du bien moins le DUH

Exemple : un bien à 300 000 € en viager occupé (75 ans) :

• DUH : 23% × 300 000 = 69 000 €
• Valeur "libre" : 300 000 - 69 000 = 231 000 €
• Bouquet + rente : doit être < 231 000 €

Les risques à anticiper

• Longévité du crédirentier : plus il vit longtemps, plus vous payez
• Travaux imprévus : en occupé, vous payez le gros œuvre sans pouvoir louer
• Revente difficile : un bien en viager occupé se revend moins cher

Le réflexe GuideImmo

Avant de vous engager, comparez le prix du viager avec les données DVF du quartier. Vous saurez si le bouquet et la rente sont cohérents avec le marché local.

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